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不動産売却と査定について

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カテゴリ:買取
不動産売却は、一生のうちに一度あるかないかのビッグイベントです。
又、動く金額も大きいので、その分慎重にならなければいけません。

誤った情報だと、大きな損をしてしまったり、トラブルに巻き込まれたりしてしまうかもしれません!
そうならないためにも、今回は知っているようで意外と知らない不動産の知識を一緒に見ていきましょう!

一番手っ取り早いのは、買取業者に購入してもらうことですが、今回は一般的な仲介業者の場合をご紹介させていただきます。



売却するのにはどれぐらいの期間を要するのか


不動産の売却、というのはすぐにはできません。
手続きにかかる日数の目安は、

・売却準備に1~3ヶ月
・売却活動に3~6ヶ月(場合によってはそれ以上)
・売買契約から引き渡しまで1~2ヶ月

詳しくは販売方法により変わりますが、凡そこんな感じです。

書類の準備や不動産の名義などといった、登記簿の名義人でないと売却できない等の制約の付く売却準備は、売主様ご本人にやっていただきます。

売主様がご高齢の場合には、後見人による意思確認の手続きが必要です。

そして、相続された不動産の場合は、名義変更に三週間ほどかかりますし、複数人で相続した場合は全員の同意が必要となります。
もし、同意しない人がいる場合、売却が難しくなってしまいます。

稀にですが、相続人が多くなり、その人たちを探すのに数か月~何年もかかる場合があります。

また、売却活動に入ったとしても、購入希望者が現れるのを待たないといけないので、何か月待つことになるのかは分かりません。
問い合わせの件数や反応を見て、値段を下げるなどの交渉も必要になってきます。

売却期間にすること


売却準備が整って実際に売却をするために、不動産業者は物件の情報を不動産情報サイトに掲載します。

不動産会社によっては自社HPに掲載したり、折込チラシを入れたりします。
又、不動産会社なら誰でも見ることができる不動産情報サイト「レインズ」に掲載します。

掲載場所が多いと、その分人目に触れることも多くなるので、売れやすくなる傾向にあるかもしれません。

時々、「ご近所に知られたくない」という理由で、サイトやチラシへの掲載を嫌がる方もいらっしゃいますが、その場合、売却まで少し長くお時間を頂くことになってしまいます。

しかし、お客様に気持ちの良いご売却をしていただきたいので、掲載の可否については遠慮せずお申し付けください!

購入希望者から不動産業者に連絡が入ると、こちらから売主様へ案内を行う旨の連絡をさせていただきます。
案内ができる日の多いほうが、売れる可能性は高くなります。
案内の予定は週末に入りやすいので、売却の期間中は予定を空けておく方が良いかもしれません!

もし、売却する物件が空き家の場合、鍵は不動産会社に預けます。
その場合は売主様の立ち合いはなく、案内後にこちらから連絡をさせていただきます。

売却が決まったら?


販売活動を行い、購入希望者が決まったら、その方は「買付書」を送られます。
これは、「〇〇の金額でこちらの物件を購入希望します」という意思表示を示したものです!
購入にかかる条件もここで記載します。

売主様側に問題がなければ、不動産会社で契約の為の書類を作ります。

書類作成までは2~3週間かかります。
その後、契約を行いますが、場所は、銀行や不動産会社の事務所、自宅で行われます。
無事契約が終わると、決済(引き渡し)が一か月後ぐらいに行われます。

購入者が銀行融資を行う場合は、銀行からの回答も工程に入れなければなりません。

また、引き渡しの際に、固定資産税の清算や、公共料金の名義の手続き等を行います。
マンションの場合は、管理会社に連絡をして名義変更等の手続きを行います。
こちらも不動産会社のほうで行います!

以上が、基本的な不動産売却時の流れとなります。
勿論、お客様は十人十色でケースバイケースなので、お客様に一番合った売却方法を考えさせていただきます!
細かい質問でも、遠慮せずに聞いてみてくださいね♪




では、続いて、査定の話に入っていきましょう。

中古一戸建ては一般的に築年数が古くなれば古くなるほど価値が下がってしまいます。
具体的にどれぐらいの期間をかけて価値が下がっていくのか、これから売却を検討している人にとってはかなり気になる部分ではないでしょうか。
少しでも価値が長持ちするポイントと合わせて見ていきましょう!

建物の価値は約20年で0になる


一般的に、一戸建ての価格は一年で約5%低下していき、20年で0になると言われています。
例えば、新築の一戸建てを3000万円で購入した場合、土地の価格が1000万円、建物の価格が2000万円だとすると、20年後の価値は土地のみの(※)1000万円だけになります。
※土地の資産価値が変化しなかった場合。

これは昔の木造の建物の寿命が25年と考えられていたという事例が影響しています。
しかも、これは経年劣化した部分を補修・メンテナンスしている建物の場合であって、何も手に入れてない一戸建ては更に評価が低くなる傾向にあります。

ただし、建物の価値が20年で0になるからといってマンションより資産価値を保ちにくいというわけではありません。
一戸建ては土地の価値が担保されているので、どちらが資産価値として保たれやすいかはケースバイケースです。

現在は、「立て替え」から「寿命を延ばす・再利用する」方向へとシフトしつつあります。
これまではネガティブな情報ばかりでしたが、最近はその傾向が変わってきています。

不動産デベロッパーやリフォーム会社もこの流れを受けて、新たな商品を誕生させています。

具体的には、築年数の古い一戸建てを買い取り、建て替えではなく、リノベーションを施して賃貸入居をつけ、新たに利回り商品として販売する方法です。

しかし、不動産を売却する場合、建物の価値としては20年以上経過しているものに関しては、やはり期待をあまりしないほうが賢明なのかもしれません。

アイユーエステート株式会社では、仲介による不動産の売却や査定などを行っております!
まずがお気軽にご質問だけでも♪

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