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不動産売却で必要になる「売買契約」と「媒介契約」とは

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カテゴリ:売買
不動産の売却では、仲介を担当する不動産会社などの業者と結ぶ「媒介契約」と、不動産物件の売り手と買い手が結ぶ「売買契約」があります。

今回はこの二つの契約についての話をしていきます!



三種類の媒介契約


不動産の売却は、親族や友人などの個人間で行われることもありますが、より広い範囲で書い手を見つけたい場合、不動産会社などの業者に仲介を依頼します。
その時に結ばれる契約のこと「媒介契約」といいます。
「媒介契約」には
・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約
の三種類があります。

まずはこの三つの違いを見ていきましょう♪

・専属専任媒介契約

一社の不動産会社に仲介及び売却活動をしてもらう契約です。
契約後は他の不動産会社からの仲介は受けられません。
それから、親族や知り合い等の買い手候補を自身で見つけてきた場合でも、契約した不動産会社を通した取引をしなければいけません。

専属専任媒介契約の場合、一週間に一度、売却活動(広告活動)の報告をすることが義務付けられています。
また、媒介契約後五日以内にレインズ(指定流通機構)への登録をします。
契約期間は三か月で、延長をする場合は更新します。

【メリット】

一週間に一度の売却活動の報告があるので、売却状況が掴みやすい点と、一社だけの専属ということもあり、広告活動に力を入れてもらいやすいです。

【デメリット】

自身で買い手を見つけることができても、個人間での売買ができない点です。
また、一社のみの専属ということで、契約した会社の力量に左右されやすいです。
あまり熱心に活動してくれない場合もありますので、そこは慎重にお考えください。

・専任媒介契約

専属専任媒介契約とほとんど変わらず、一社の不動産会社のみに仲介を依頼する契約です。
専属専任媒介契約との大きな違いは、自身で買い手を見つけてきた場合、個人間での売買が可能となる点です。(不動産会社を通す必要がない)

専任媒介契約の場合、二週間に一度、売却活動報告を行うのが義務付けられています。
また、媒介契約後七日以内にレインズへの登録を行います。
契約期間は専属専任媒介契約と同じ三か月間です。

メリット・デメリットは専属専任媒介契約と同様です。

・一般媒介契約

複数の不動産会社に仲介の依頼ができる契約です。
自身で買い手を見つけて売買することができます。

ただし、不動産会社による売却活動の報告義務はございません。
売り手からその都度、連絡をする必要があります。
レインズへの登録も売り手からの希望がない限りは行われません。
契約期間は三か月間ですが、法令上の規制はなく行政指導となっているため、三か月よりも短い可能性もあります。

【メリット】
複数の不動産会社に依頼できるため、買い手を探す範囲が広がりやすい点。
また、会社間の競争が起こる可能性がある点です。
その他、レインズへの登録を義務付けられていないので、物件を公開せずに売却することができます。
売却を知られたくない方におすすめの方法です。

【デメリット】
複数の不動産会社への依頼が可能なため、内覧者のスケジュール調整や売却活動の状況把握を自身で行う必要があります。
それから、必ずしも自分の会社で売却できるわけではないので、売却活動が消極的になる可能性もあります。
そのほか、レインズへの登録をされなかった場合、物件の情報が広がりにくい、という点もあります。


この様に、この三種類はどれもそれぞれメリット・デメリットがあるので、それぞれの状況に一番合った媒介契約を結びましょう!

売買契約


不動産の売却に関する、もう一つの契約が売買契約です。
売買契約は、物件の購入希望者である買い手と、物件の販売を希望する売り手が、売却が決定した際に結ぶ契約のことです。

【売買契約書】

売買契約書とは、売買契約をする際に作成される書類のことです。
売買契約書に記載される項目には、売買物件の表示や売買代金及びその支払日、所有権やその引き渡しに、登記の時期や付帯設備に関するもの(引き継ぎ)や瑕疵担保責任などがあります。

【売買契約の際に必要なもの】

売買契約の際には、あらかじめ用意しておきたいものがあります。

☆売り手側

・土地及び建物登記済み証や権利書
・固定資産税などの通知書や売買契約書用の収入印紙
・付帯設備表や物件状況の報告書
・建築確認通知書や検査済証
・建築図面や前面道路の登記簿謄本実測図に建築協定書
・身分証明書や印鑑証明、実印

等があります。

☆買い手側

・身分証明書、印鑑
・源泉徴収票もしくは、確定申告の写し
・住民税決定通知書もしくは、納税証明書
・売買契約書用の収入印紙
・手付金

等です。

まとめ


不動産売却に必要な媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、そして一般媒介契約の3種類が存在します。
もし、早めの売却を検討しているのであれば、専属専任媒介契約もしくは、専任媒介契約を選択した方が良いかもしれません。

一般媒介契約は、人気エリアの物件を所有していたり、近所の人たちに売却のことを知られたくない場合で、内覧希望者のスケジュール調整等に長けている方におすすめです。

もしも、マンションなどの不動産の売却を希望するのであれば、是非、不動産査定してみてはいかがでしょうか。
まずは、気軽にお話だけでも♪

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