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分かりにくい境界線と空き家問題

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カテゴリ:売買
昔から当たり前に住んでいる家なのに、庭の手入れや物置のスペースの確保、駐車スペースを整備していた李すると、隣地との境界線が曖昧だと思ったことはありませんか?
土地と土地の境界の印は「境界石」が多かったのですが、それが移動していたり、どれが「境界石」なのかわからなくなったりすることがあります。

そんな時はどうしたら良いのでしょうか?



境界をはみ出しやすいもの


隣地との境界線ではみ出しやすいものは

・塀
・フェンス
・物置
・太陽光や温水器の室外機
・増改築後の建物

どれも簡単に移動できるものではないので、はみ出していると分かったらどうすれば良いのでしょうか?
近所の方との人間関係が取れている場合は、明確にせずそのままにしている、という方も多いです。
しかし、相続等で土地の所有者が変わったときに一番トラブルになりやすいのが、土地同士の境界なのです。
この問題は売却の際にも支障が出てしまいます。

隣地境界の対処方法


越境しているのが確実な場合は、その部分の土地の売却・買取を行うのが一番です。
もし、将来的に越境している物を移動させることが可能なら、使用料を払う取り決めをするのも可能です。
しかし、最終的には売買となる場合も多いです。

境界が曖昧な場合は、境界確定を行います。
これは、「土地家屋調査士」に依頼することとなります。

土地家屋調査士の調査のもと、隣地の所有者に協力してもらい、境界の確認を行い書面に判子を頂きます。
土地調査士の調査・申請後、法務局で「地積測量図」を取得できるようになります。
そして境界には境界明示のプレートを埋め込みます。

境界確定を行うときには、隣地の所有者に立ち合いをしてもらう必要があります。
なので、もし隣地が空き家であったり、所有者不明の場合はできなくなります。
境界確定は不動産を売却するときに、と後回しにしている場合が多いですが、所有者が不明となり境界確定ができなくなると、売値も下がり調査費用も高騰します。

日本での空き家問題は解決の兆しがありません。
調査を開始した1988年から2018年までの30年間で2.2倍になっています。
特に、「その他の住宅」と呼ばれる空き家が30年間で2.7倍にもなっていて、ここが特に問題なんです。
「その他の住宅」というのは、移住者が長期間不在であったり、取り壊し予定のまま放置された空き家のことです。

自治体では、倒壊しやすそうな空き家は、特定空き家として自治体主体で対処ができるようになりました。
又、所有者不明の空き家は、財産管理人制度の申立が可能となり、家庭裁判所で不在者財産管理人に選任されると「管理・利用・取得」が可能になります。



空き家の背景


空き家を所有している人に調査した結果、所有の経緯を見ると半数以上が相続で取得されています。
その為、居住地から空き家までの距離が、車や電車を使って1時間~3時間という人が29%で一番多く、日帰りで行くには不可能な距離という方が11%になります。

更に空き家にしておく理由として多いのは

・物置が必要だから
・解体費用をかけたくないから
・特に困っていないから
・将来必要になるかもしれないから
・仏壇など捨てられないものがあるから

等というものが多いです。

確かに、所有していて困らないものであればそのまま置いておきますよね。
更地にすると解体費用もかかるし、固定資産税も6倍になるので、そういった意味でも手を付けずに置いておく方が多いです。



長期譲渡所得の新特例とは?


不動産売却したときに係る税金の中に次の二つがあります。

①長期譲渡所得
②短期譲渡所得

両方とも、土地・建物を譲渡した年の1月11日時点で、所有期間が5年以内か否かで決まります。

短期譲渡所得の税率は、
税額=課税短期譲渡所得金額×税率39%(所得税30%、住民税9%)

長期譲渡所得は、土地・建物を譲渡した年の1月11日時点で、所有期間が5年を超えているものに係ります。
相続した土地を売却する場合、相続した人ではなく、被相続人がその不動産を取得した日からを保有期間とします。
税額は、課税譲渡所得税に税率22.1%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税2.1%)をかけた額になります。

短期と長期では税率の差が倍近くなっています。

しかし、特例処置で長期所得税を100万円控除されます。

特例処置の内容


特例処置の対象は以下のものです。

①長期譲渡所得が対象となるので、所有期間が5年未満の短期は対象外。
②低・未利用土地等の上にある資産の譲渡対価の額が合計500万円を超えないもの。
③譲渡した人が個人であること。
④低・未利用土地等で有ること及び譲渡の後の当該低・未利用土地等の利用について、市町村の確認がされたもの

※未利用地とは、空き地や空き家など長期間に渡り利用されていない土地・建物
※低利用土地とは、一時的に利用されている資材置き場や簡易駐車場等、利用頻度、設備水準等が低い土地・建物

これらの不動産は、定額で取引をされている場合が多いので、解体や測量図等の初期費用が掛かるために放置されることが多く、「特定空き家」として危険性があるとされ固定資産税の軽減措置の対象外となることがあります。

更に、空き家が増えることを危惧して、上記の適用条件を満たす取引については、
長期譲渡所得税を100万円控除
と、することにしたのです。

現在は、令和2年7月1から令和4年12月31日までの特例処置となります。
そして、この特例を受けると、所得税や住民税を最大20万円軽減することが可能になるのです。

不動産業者の仲介手数料も2018年に見直されていて、空き家が流通しやすく取り組まれています。
今までは、長年放置されている空き家の場合は売却価格が安くなってしまう為、不動産業者も二の足を踏む傾向にありました。
なぜなら、調べないといけないことは多いのに、手数料は少ないのです。
やはり、手間のかかることを嫌う業者は多いです。
何にせよ不動産等といった、大きく物事が動くことの場合は、早めに対処するのが一番です!

今は新型コロナウイルスの影響で家にいることが多くなり、自分の家のことや土地のことに興味関心を持つ方が増えてきました。
一度、ご自身が持っている不動産の詳しい情報を調べてみると、新たな発見があるかもしれません♪
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