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不動産にまつわるローンについて

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カテゴリ:売買
不動産を購入するときに必ず耳にするのが”ローン”ですよね!
マンションや中古一戸建てなどの高価な不動産を購入する際、多くの人が現金ではなく銀行などの金融機関の住宅ローンを利用します。
こちらの住宅ローン、実は誰でも利用できる訳ではありません。
申し込みをした後に審査があり、
よく名前は聞くけれど、実際のところ何を審査するのかは知らない人も多いと思います。
今回の記事ではローン審査の際にどういうところを見られているのかを見ていきましょう!



1,年齢


まず最初に見られるのが年齢です。
住宅ローンの申し込みをしたら最初にチェックされるのがこの箇所です。
何故かというと、ローンの借入期間の設定のための年齢制限があるためです。

例えば長期固定金利住宅ローンの「フラット35」の場合、ローン申し込み時に70歳未満、更に、80歳までに完済が可能な方のみしか申し込みができない条件になっています。
例外として、親子リレー返済の場合は70歳以上でも申し込みが可能になっています。
そのため52歳の人の場合、最大で80歳-53歳=27年までの借入期間となります。

住宅ローンを申し込むときに年齢というのは本当に大切になってきます。
しかし勿論、年齢だけが見られる箇所ではありません。

2,職業及び職種、勤続年数


年齢がクリアしたら、次にみられるのは勤めている仕事がどのようなものか、と何年働いているか、です。
住宅ローンは長期間の返済となるため、毎月の返済が見込めるような職業や職種に就いているかどうかを見極めなければなりません。
勤続年数も信頼してもらうための一つのポイントです。
どれほどの継続年数があることが条件であるかは金融機関によって異なります。
一年以上としているところや三年以上としているところなど多々ありますので、こういうところを見つつ決めていくのも良いです。
ただ、自営業の場合は、起業してから三年経っていることが条件となってきますので、そこはお気を付けください。

3,雇用形態


企業に勤務している場合、正社員であることが基準となります。
中には派遣社員や契約社員といった非正規雇用であっても可能な金融機関もございますが、正社員の方と比べるとどうしても少なくなってしまいます。

4,年収


金融機関によって違いがありますが、住宅ローンの返済金額と年収の割合(返済負担率)の上限が定められています。
例えば「フラット35」の場合、年収400万円未満の人の場合、返済負担率を30%以下としています。
年収400万円以上の人の場合は、35%以下になっています。
審査対象となる年収は、金融機関によって異なりますが、概ね過去一年から過去三年の年収金額を対象としているところが多い印象です。

5,ほかのローンがある場合


審査を申し込んだ住宅ローン以外に借入返済をしている場合は、その借入金額も組み込まれて返済負担率が計算されます。
自動車のローンや、クレジットカードの借入金額、カードローンの借入金額が対象となります。
他にも、スマートフォンの機種代金を分割払いにしている場合、金融機関によっては返済負担率の計算に含まれることもあります。

6,過去の返済履歴


住宅ローンの調査では、全国銀行個人信用情報センターなどの個人信用情報機関を照会することで、過去の返済履歴を確認します。
もしも過去に「滞納履歴」があった場合、ローンが通らなくなってしまう可能性もあります。
ご本人でも覚えていない頃の携帯料金の滞納が見つかったりするケースも少なくはありません。
今一度、ご自身で確認してみるのも良いかもしれませんね。

7,団体信用生命保険への加入


団体信用生命保険とは、住宅ローンの利用者が亡くなった場合に、住宅ローンを代わりに完済し、マンションや一戸建て等の住宅もそのまま残されるという生命保険のことです。
住宅ローンの審査の時には、この団体信用生命保険への加入が条件となることがほとんどです。
そのため、一般的な生命保険に加入できるレベルの健康状態であることが求められます。



物件に対するチェック項目

住宅ローンの審査では、本人だけでなく、マンションや一戸建て等の購入予定物件もチェックされます。

1,新築物件


住宅ローンの審査では、マンションや一戸建ての購入予定物件がそのまま担保となります。
これを担保評価額と言います。

新築物件の担保評価額は、一般的には物件の購入価格と購入のためにかかった費用の全てが含まれた金額になることが多いみたいです。

ただし、物件の購入価格が、過去の取引事例から見て、明らかに高すぎたり低すぎたりする場合は、土地の路線価などから適正と思われる価格を算出するというケースもあります。
その為、必ずしも担保評価額=購入価格となるわけではないと考えた方が良いと思われます。

もしも担保評価額が実際の購入価格よりも低い計算になった場合、自己資金から差額を払うことになります。

2,中古物件


中古物件の担保評価額は、金融機関ごとに改めて計算されることが多いようです。
その為、担保評価額が購入金額よりも下回ることも考えられます。

特に築10年を超える物件の場合、建物の担保評価額はほぼ「ゼロ評価」になる可能性もあることから、そのあたりも考慮した資金計画をした方が良いかもしれません。

3,その他のチェック項目


その他の物件に対するチェック項目には、登記や権利関係の問題のないことや、法令などの規制の対象となっていないことなどがあります。

もしも審査に通過しなかったら

住宅ローンの審査では、審査が通過しなかった理由を金融機関が教えてくれることはありません。
そこで、審査に通過しなかったときに試してみると良い方法が3つございます。

1,条件の変更


借入金額や借入期間を変更して、再度住宅ローンを申し込みます。
それ以外にも、連帯保証人や連帯債務者の収入と合わせた金額で審査の再申し込みをしたり、親子ローンとして再申し込みをしたり等のやり方があります。
ご自身に一番合っている変更をして、もう一度申し込みしてみましょう。

2,別の金融機関に申し込む


金融機関ごとに住宅ローンの審査基準が異なるので、別の金融機関に申し込むという方法もあります。

3,他のローンの完済


クレジットカードやショッピングなどのローンがある場合、それが引っかかっている可能性があるので、全額完済してから住宅ローンの再申し込みをする方法もあります。

まとめ
住宅ローンの審査を受ける前には、予め不動産会社の担当者などに相談しておくことが。審査に通るための鍵になっています。
私たち、アイユーエステート株式会社では、お客様とより良いお取引ができるように最善を尽くしております。
ちょっとした相談ごとなどもお気軽にどうぞ♪
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