この二つはどちらもメリットとデメリットがあり、なかなかすぐに判断を下すのは難しいです。
本日は古家付き土地として売り出す場合と更地にして売り出す場合のメリットとデメリットを比較して見ていきたいと思います♪
古家付き土地と中古一戸建ての違い
まずは古家付き土地に建っている”古家”と中古一戸建ての違いについて見ていきましょう。
・古家付き土地における古家
古家とは「フルイエ」「フルヤ」と読み、文字通り古い家を指します。
不動産業界では、「ほとんど価値の無い建物」を表します。
一般的には築20年以上の建物や、それよりも築が浅くても劣化が酷く、そのままの状態では人が住むのが難しい状態の建物を「古家」と呼ぶことが多いです。
そして、その様な建物が建った状態のままの土地を「古家付き土地」と呼びます。
建物はあるものの、家としては利用できないため、不動産としては「土地」の分類で売り出すことが多いのが特徴です。
・中古一戸建て
では、逆に中古一戸建ては、と言いますと、普段住む家を探したりしているときに出てくるものがそうです。
一般的には過去に人が住んだことのある家を指しますが、人が住んだことが無くても建築後未入居のまま一年以上が経過したものも中古一戸建てに分類されます。
古家とは違い、建物がまだしっかりと機能していることが中古一戸建ての特徴です。
そのため、築20年以上経過している場合でも、メンテナンスがしっかりと行き届いていて、人が問題なく住める家は中古一戸建てとして売り出すことが可能です。
古家付き土地として売り出すメリットとデメリット
古家と中古一戸建ての違いが分かったところで、早速とメリットとデメリットについて見ていきます。
・解体費用がかからない
古家付き土地として売り出す最大のメリットは、解体費用が掛からないことです。
家を取り壊して解体するには、家の構造や大きさによって異なりますが、百万単位のお金がかかることが一般的です。
それだけの資金を予め調達できていればいいですが、無ければ解体自体を諦めるしかありません。
・土地を買いたい人と家を買いたい人の両方にアピールできる
古家付きとして売り出すメリットは、土地を買いたい人と家を買いたい人の両方にアピールできることです。
古家を壊して更地にしてしまうと、家を書いた人へのアピールはできません。
「人が住めない家でも残しておくとアピールになるの？」と疑問に思う人もいると思いますが、人の需要というのは様々なので、家を安く手に入れてリフォームがしたい人や住宅ではなく倉庫やアトリエに使いたい、と考える方にとっては古家が残っていたほうが良いのです。
・住宅ローンが使える
古家がついたままの土地は住宅ローンを受けやすくなるのが特徴です。
一般的に更地は住宅ローンを組むのが難しく、審査が厳しくなります。
不動産は高額のやり取りですから、金融機関からの融資を受けられないと、買い手が少なくなってしまいます。
その点、古家付きの土地は住宅が付いているためその心配がございません。
そうなると買い手が付きやすくなるので、売主にとっても売りやすくなるメリットになります。
ここまではメリットをあげてきましたが、ここからはデメリットの話になります。
・相場より安くなる
古家がある土地は、相場よりも価格が安くなることがデメリットです。
中古住宅と違い、古家のある土地を買った場合、買主は取り壊してから更地にすることを前提にしているケースがほとんどです。
そのため売却価格は、更地の相場よりも家の取り壊しにかかる費用を計算して安くしておかないと、買い手がつきません。
・埋没物があったときに「契約不適合責任」を問われる可能性がある
家が建っている状態だと地中の調査が難しく、売却後に買主が家を建てるために土地を掘り返すと、埋没物が発見される、などの問題が発覚するケースがございます。
そういった場合には「契約不適合責任」を問われるかもしれません。
後々のトラブルをできるだけ防ぐために、契約不適合責任を負う期間を予め売買契約の際に取り決めておくのが大切です。
古地を更地にしてから売るメリットとデメリット
ここからは更地にして売るとどういうメリットとデメリットがあるのかを見ていきます。
では、まずはメリットから見ていきましょう！
・買い手を見つけやすい
古家を残したまま売りに出すのと違い、更地にしてしまうと買い手が見つけやすくなる傾向にあります。
土地だけが欲しい人にとっては、購入後自分で更地にするのは面倒に感じるためです。
取り壊しにかかる費用も分かりませんし、もし埋没物があったらどうしよう、という不安も付きまとうためです。
そのため古家付きの土地は、更地にしたほうが買い手を見つけやすくなるのです。
・古家付きの土地よりも高く売れる
家を取り壊して土地だけにしたほうが高く売れることもメリットの一つです。
家が残された土地とは違い、更地であれば買主がする必要もなく、取引が終わったらすぐに建築が可能です。
ただし、更地にするためにはある程度の費用が必要になるため、かけた費用の分高く売れるか、というのはしっかりと比較しないといけません。
それでは次に、更地にするデメリットを見ていきましょう。
・取り壊しや廃材の処分に費用がかかる
古家付きの土地を更地にして売るときには、取り壊しや廃材を処分するための費用負担があるという点がデメリットです。
家の構造や大きさによっては数百万円にのぼることもありますので、その分の費用を捻出しないといけません。
費用を掛けたからといって、その分高く売れるというわけでもありません。
古家を取り壊して更地にするかどうかは、不動産会社と相談しながら決めるのがおススメです！
・固定資産税の負担が重くなる
更地にすると翌年からの固定資産税の負担が重くなるというデメリットがあります。
土地は、建物がついていると固定資産税が六分の一になるという特例処置があります。
更地にしてしまうと、その特例を受けることができず、固定資産税が六倍に跳ね上がってしまいます。
すぐに売ることが出来れば問題ないですが、買い手がなかなか見つからないケースもあるので注意が必要です。
・既存不適格物件や再建築不可物件の場合新しく家を建てられなくなる
土地が公道に4ｍ以上くっついていない等、現在の建築基準法に適していない場合は、家を取り壊してしまうと新しい家を建築できなくなってしまいます。
家を建てられない土地が欲しい方は少ないので、こういう土地を更地にしてしまうと売るのは困難です。
このようなケースだと、古家に耐震補強を施して住めるようにしたり、あるいは隣接する土地の持ち主に売却の相談をする等のほうが買い手がすきやすいです。
古家付きのまま売り出したほうが良い物件
・建物に価値がある場合
古民家として利用できる古家は用途価値があり、伝統的な建物や古くても”味のある”家などは古家付き土地として売り出すほうが価値が上がる可能性があります。
実際「古い家をリノベーションして自分たちに合う物件にしたい」と思っている層は増えています。
古民家カフェなどが流行っているのもそういったニーズが根底にあるのかもしれませんね。
・再建築が不可能な場合
上の項目でも書いた通り、建築基準法の改正などで再建築が難しい場合は古家付き土地として売ったほうが良いです。
・土地査定価格よりも解体費用のほうが高い場合
こちらも上の項目でも書きましたが、解体費用というのはそんなに安価ではなく、家の構造によっては売りに出す金額よりも解体費用のほうが高くなってしまいますので、その場合は無理に解体せずにそのまま売りに出す方が良いと思います。
古家付きの土地を高く・早く売るためのポイント
・「古家付き土地ただし更地渡し可」等の文言付きで売りに出す
こうすることで、建物を新築するために土地を探している人、中古一戸建てを探している人、両方に対するアプローチが可能なので、一気に買い手の幅が広がります。
・リフォームするといくらになるのかを理解しておく
リフォームやリノベーションを目的としている買主に印象付ける為に、工事にかかる費用や期間などを調べておくと意欲のある買主さんからの質問にもスムーズに答えることができます。
まとめ
古家付きの土地は、そのまま売却する方法と解体して更地にしてから売る方法がありますが、どちらの方法にもメリットとデメリットがあります。
立地の良いところにある土地や、住宅設備等が比較的新しいのであれば古家付きの土地のまま売却する、という選択肢は大いにあります。
とは言え、その土地や建物がどれだけの価値を持っているのかを判断するのは素人であると難しいと思います。
もし可能であれば一括査定を利用してみて、そのエリアの特徴などを踏まえて適切なアドバイスをしてくれる不動産会社の担当者を見つけることが大切です！
アイユーエステート株式会社では、お客様の希望やご意見を聞きながら、より良い売却に繋がるお手伝いをさせていただいております。
まずは相談だけでもお気軽にご連絡ください。
