不動産売却にまつわる消費税はあまり馴染みがないですし、金額が高い等という話が多いので不安になりますよね。
そこで今回は、不動産売却にかかる消費税の話をしていきたいと思います。
不動産売却をお考えで、売却にかかる消費税への不安がある方は、是非参考にしてみてください。
不動産売却で消費税がかかるのはこんな時
まずはどういうときに消費税がかかるのかを見ていきます。
不動産の売却では、売買にかかるのが個人なのか法人なのかによって、課税対象となるか非課税対象となるかが変わります。
土地の売買に関しては、基本的に誰が行っても非課税の扱いになります。
一方で、建物の売買に関しては、法人として売買する場合は課税対象となり、消費税がかかるのが一般的です。
しかし、個人間の不動産売却であっても、消費税と完全に無縁というわけではありません。
例えば不動産売却では、仲介業者として不動産業者が入っていて、それに対して仲介手数料がかかります。
この”仲介手数料”に消費税がかかってきます。
また、不動産の売却によって住宅ローンを一括繰り上げ返済する場合には、金融機関から返済手数料がかかることもあります。
この”返済手数料”にも消費税がかかります。
その他にも、抵当権抹消登記を司法書士に依頼すれば、その報酬に対しての消費税がかかります。
個人間における不動産の売買であれば、売り手も買い手も消費税がかかることはありません。
しかし、売り手か買い手のどちらかが法人の場合は、建物の売買に関して消費税がかかるのでご注意ください。
また、個人事業主の場合は、売却する不動産を購入した時の名義が法人であれば、その不動産は法人名義のものになるので建物の売却額に消費税がかかることになるのでご注意ください。
消費税がかからないケース
基本的に、個人が居住目的で所有していた不動産であれば、自宅であろうと別荘であろうと買い手も個人になる可能性が極めて高いです。
上記にもある通り、個人間での売却ということで、土地も建物も含めて消費税がかかりません。
売買契約に必要な手数料などには消費税がかかるものの、不動産の売買価格に消費税がかかることはありません。
非課税対象となる上限や下限も定められていないので、そこもご安心ください。
不動産売却時の消費税の計算の仕方
不動産売却時に消費税がかかる場合、土地と建物の価格割合を決めて、消費税の対象となる建物の評価額に対してのみ消費税を課することになります。
土地の評価額に関しては、自分で固定資産税評価額から計算しても良いですし、プロに頼むという方法もあります。
土地の評価額の計算はどうしても複雑になってしまうので、無理せずにプロを頼るのがおすすめです♪
不動産取得税について
ただ、よく耳にするものの、知らないことも多いですよね。
不動産売却時にかかる消費税と併せてこちらも見ていきたいと思います。
不動産取得税を支払う人
不動産取得税は不動産を取得したときに納付するものですが、不動産の取得には様々な形があります。
・不動産の売買
・不動産の交換
・新築や改築
・不動産の贈与
贈与のように金銭のやり取りがなくても不動産取得税はかかります。
改築の場合は、価値が高くなるものに関しては課税対象となります。
不動産取得税は月毎や年単位で毎回かかってくるものではなく、上記のような場合で不動産を取得した時一回のみかかってくる税金です。
収める先は対象不動産のある自治体になります。
しかし、全ての契約が首尾よく進むわけではありません。
それではもし、不動産の取引途中で契約が解除になったときは不動産取得税はどうなるかというと、この場合も、所有権移転登記が済んでしまっている時は不動産取得税を払わないといけません。
その分を損害賠償請求するかどうか、というのはまた別の問題になっています。
不動産取得税を払わなくても良い場合
勿論、不動産を取得した人は原則、不動産取得税を払わないといけませんが、例外として不動産取得税を払わなくても良い人もいます。
・相続、相続人への遺贈による取得
・公共用・公益目的
・公共事業など地方自治体の事情によるもの
・不動産の価格が一定金額以下
上記の場合は不動産取得税がかかりません。
不動産取得税の計算方法
不動産取得税の計算方法ですが、計算の元となるのが【固定資産税評価額】です。
購入した土地と建物の固定資産税評価額と定められた税率によって決まります。
固定資産税評価額×税率(4％)
マンションの場合は、【専有部分＋共有部分】が土地としての扱いになります。
エントランスなどの共有部分を割り当てた分が土地に足されて算出されます。
不動産取得税の減税措置について
不動産取得税には様々な減税措置があります。
市町村によって詳しいところは変わってきますので、不動産のある市町村に直接問い合わせるのが最良です。
軽減措置には新築・中古・土地・建物とそれぞれ別の条件があり、更にそれにより控除額が変わってきます。
【新築戸建の場合】
・新築特例適用住宅…条件を満たせば最大で建物の固定資産税評価額から1200万円分の控除
・認定長期優良住宅…こちらに認定されれば、上記の1200万円が1300万円に引き上げ
【中古住宅の場合】
中古の戸建てや中古マンションの場合、耐震基準が重要となります。
・課税床面積が50～240㎡以下
・個人の居住を目的とした住宅全般
この二つの条件を満たした上で、耐震基準・建築年によって控除額が変わります。
【土地の場合】
新築の建物が建っている宅地で条件は以下の三つです。
・建てられている住宅が軽減の条件を満たしている
・住宅よりも先に土地を取得し、三年以内に建設した新築
・建物の建築を先行した場合、一年以内にその土地を取得
土地に対する控除額は、固定資産税評価額が1/2になる場合と、一定額が控除になる場合とあり、この二つは併用できます。
不動産取得税の納付方法
不動産取得税は、まず申告書が届きます。
この申告書に必要欄を埋めて提出を行いますが、間違いやすいのが「不動産を取得した日」です。
これは契約した日ではなく、法務局への登記が完了した日です。
そこから半年以上経ってから納付書が届くので、届いたら忘れないように期日までに納付しましょう。
新築や増改築の場合は、一年以上かかる場合もあるので忘れたころに届く事になる為、お気を付けください。
お支払先は、金融機関でのお支払い、都道府県税事務所の窓口やコンビニ、クレジットカード払いなどもあり、間口が広いので案外便利です。
自治体によってはキャッシュレス決済を取り扱っているところもあるので、とても助かります。
ただ、上記で記した通り、制度は自治体ごとに変わってきますので、控除等の詳しいことは不動産住所地の自治体や、税理士の先生にご相談ください。
