売買契約を結んだあとは、売主も買主も簡単には契約を破棄することができないので、売買契約を結ぶ前に両者が売る覚悟や買う覚悟を決めていないといけません。
査定、内覧が完了し、売買契約に進む中で、実際に契約する前に知識として蓄えておきたい注意点やポイントが多々あります。
不動産売買を初めて行う人にとって、売買契約書でチェックするべき場所が分からなかったり、契約時に必要なものであったりと、沢山の疑問点があるかと思います。
そこで、今回は、売る側と買う側で異なる気を付ける点についてや、不動産売買契約についての気になる疑問点を書いていきたいと思います。
契約書でチェックするべき場所
まず初めに、契約書とはなんなのか、売買契約書を作る上で知っておくべきこと、それに加えて売買契約書を読んだときに注目すべき点についてご紹介していきます。
【売買契約の基本的な考え方】
不動産の売買契約は、基本的に「どんな人でも自由にできる」ことになっています。
不動産売買をする時には必ず不動産会社が間に入ると思いがちですが、実際には不動産売買に関する素人同士が個人間の合意の上で、契約を結んでも何の問題もありません。
その一方で、不動産売買で売主側が不動産業者の場合には、瑕疵担保責任を2年付帯する等、一定の制限が売買時に設けられます。
そして不動産の売買契約は、よっぽどのことがない限りは受け付けられません。
なのでお互いの意思がとても大事になってきます。
ただし、例外もあります。
売買契約時に契約解除に関する項目がある場合は、その条件に沿っていれば契約解除を行うことも可能です。
【契約書でチェックするべき場所】
実際に売買契約に進んでいく中で、売買契約書の内容はしっかりと確認しておく必要があります。
売買契約書に同意する、ということは、中に書いてあること全てに納得した、という意思表示になります。
なので、不動産業者の作る売買契約書に書かれている以下の点を重点的にしっかりと売買契約書を読むことをお勧め致します。
・物件についての表示
・売買代金・手付金の支払日
・土地に関する情報
・所有権に関する情報
・付帯設備について
・税金などの清算について
・瑕疵担保責任の有効範囲と期限
物件の所在地や所有者の情報、土地の所有権移転についての詳しい日時、物件の付帯設備の詳細など、物件に関する情報が売買契約書には記載されます。
それぞれに間違いがないか確認をしてください。
また、手付金や売買代金の支払い、固定資産税や都市計画税の清算についても記載されます。
支払日や金額についても今一度確認してみましょう。
そして、瑕疵担保責任の有効範囲と期限の確認は何度行っても足りないぐらいです。
瑕疵担保責任についての理解が足りていない状況での売買契約はお勧めできません。
なので、売買契約書は何度も読んで、項目に疑問を無くして、確実に間違いがないことを確認してから契約に進んでくださいね。
【契約の解除方法を知っておく】
売買契約時に一番チェックしておきたい箇所は、「契約解除」についてです。
「手付による解除を認めるか」
買主側が契約破棄をきめたときに、支払った手付金の返還を求めないことで契約の解除ができるのが「手付による解除」です。
一般的な不動産売買であれば手付による解除が認められます。
「ローン特約の有無」
ローン特約とは、売買契約後に住宅ローンの本審査に通過できなかった場合、売買契約を解除できるという特約です。
この特約での解除には手付の放棄は含まれていません。
「売主側の都合による解除はどうなるか」
売主側の都合による解除については、買主側からの解除よりも厳しい条件となるのが一般的です。
多くの場合は、手付金の金額の倍額を買主に払う「手付倍返し」で契約解除を可能としています。
しかし、売主側による過失での契約解除には「損害賠償責任」が伴うこともあります。
「危険負担による解除」
地震などの天災が原因で物件自体が消失したときには、契約を解除できるという特約です。
「クーリングオフ制度」
売主側が不動産業者である場合、一定の条件が揃えば特に損失なく契約を解除することが可能です。
「瑕疵担保責任に基く解除」
売買契約後、住宅に大きな瑕疵が発見された場合には契約が解除できます。
「その他」
売買契約を結んだ当事者同士の同意があれば、特に条件を付けずに売買契約を解除することができます。
まとめ
不動産売買の売買契約は確認しないといけないところがたくさんで大変ですよね。
何度確認してもミスや間違いは出てしまうものです。
しかし、確認を重ねることでその数は減らせるので、よければこの記事で書いたことを気にしながら契約書を読んでみてくださいね。
